最熱的夏天，房地産歇火了！
發(fā)布時(shí)間：
2021-08-19
8月16日，周一，我國(guó)統計局發(fā)布了多組7月經(jīng)濟數據。
看完數據，杠杆地産最想說(shuō)的一句話，最熱的夏天，房地産歇火了。
01
70個大中城市新房總體歇火，三線最爲顯著
按照我國(guó)統計局的說(shuō)法，7月份商品住宅銷售價格漲幅回落。
具體來說(shuō)，7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體都(dōu)回落。
我們先看新房。據測算，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。
其中，北京、上海和廣州環比分别上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分别回落0.1、0.1和0.8個百分點;
深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。
而6月份時(shí)，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅與上月相同，其中北京、上海、廣州和深圳環比分别上漲0.9%、0.5%、1.0%和0.5%。
不僅一線如此，杠杆地産注意到，7月，二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點;
三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。
對(duì)應的6月時(shí)，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分别上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。
也就(jiù)是說(shuō)二三線城市，月度環比漲幅是持續回落。大趨勢開(kāi)始變了。
如上圖，新建商品住宅價格7月環比漲幅最高的幾個城市均爲1個點。如下圖，6月時(shí)環比漲幅最大的濟南則是1.5個點，長(cháng)沙也有有1.3個點，無錫也有1.2個點，揚州1.1個點。同樣(yàng)，同比漲幅，7月最高的廣州10.9個點，6月時(shí)廣州同比漲11.6個點，銀川則是漲了11.2個點。
也就(jiù)是說(shuō)，無論看總體趨勢，還(hái)是看最猛的城市，新建商品住宅漲幅都(dōu)在回落。另外，有杆友可能(néng)會(huì)想，7月是夏天啊，漲幅回落不是正常嗎?對(duì)的，沒(méi)錯，所以杠杆地産也找了2020年7月做對(duì)照。我們發(fā)現，2020年7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%、二線城市0.5%、35個三線城市0.8%。如上文所述，一二三線2021年7月環比漲幅分别爲0.4%、0.4%、0.2%——顯然和2020年同期比，都(dōu)回落了。特别是三線城市最明顯。這(zhè)也印證了一個常識，局面(miàn)發(fā)生變化時(shí)，最不靠譜的還(hái)是較小的城市，大城市總體更穩得住。
02
一二線城市二手房基本沒(méi)怎麼(me)漲，三線城市跌的更多了
接著(zhe)我們看二手房。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和上海環比均上漲0.7%，漲幅比上月分别回落0.6和0.3個百分點;廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同;深圳下降0.4%。與之對(duì)應的，杠杆地産注意到，6月時(shí)一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點——注意，6月環比漲幅大不少，同時(shí)當時(shí)漲幅還(hái)在擴大。而到了7月，漲幅下降了。7月，二線城市二手住宅環比漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。6月，二線城市二手住宅環比上漲0.4%，漲幅與上月相同——也就(jiù)是說(shuō)，二線城市環比漲幅也出現了拐點。我們接著(zhe)看三線城市，7月二手住宅價格，由上月上漲轉爲下降0.1%。6月，三線環比上漲0.2%，漲幅與上月相同——也就(jiù)是說(shuō)三線城市之前就(jiù)已經(jīng)不行了，到了7月直接轉跌。
比如我們看上圖，7月二手房價格環比漲幅超過(guò)1個點的屈指可數，海南最高，漲了1.3個點，長(cháng)沙1.2個點。同比，廣州最高12.2個點。而6月時(shí)，如下圖，二手房環比漲幅超過(guò)1個點的城市也是非常少：北京、上海。
同比，當時(shí)漲幅最高的也是廣州，13.2個點;然後(hòu)徐州，同比漲了10.4個點。二手房6月同比跌的城市，其實也不少，7月更多了，特别是三線城市。我們再和2020年7月做個總趨勢比較。當時(shí)，一二三線城市二手住宅銷售價格，環比上漲0.7%、0.5%、0.5%——如上文杠杆地産所述，2021年7月一二三線二手住宅，環比上漲0.4%、0.2%、下降0.1%，都(dōu)回落了。綜上，二手房市場進(jìn)入下行區間。一二線城市未來一段時(shí)間，可能(néng)是橫盤，部分地段肯定還(hái)會(huì)跌。三線城市二手房不跌的，未來可能(néng)找不出幾個。
03
全國(guó)新開(kāi)工面(miàn)積下滑，開(kāi)發(fā)商資金到位情況變差
說(shuō)完具體的新房、二手房價格走勢，杠杆地産再根據我國(guó)統計局發(fā)布的其他地産數據，做個分析。我們先看投資。1-7月，全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資84895億元，同比增長(cháng)12.7%;比2019年1-7月增長(cháng)16.5%，兩(liǎng)年平均增長(cháng)8.0%。其中，住宅投資63980億元，增長(cháng)14.9%。
總體來說(shuō)這(zhè)個增速還(hái)是可以，當然和前幾個月比，明顯增速回落，如上圖，畢竟2020年當時(shí)情況特殊。如果看細節，我們會(huì)發(fā)現情況更特别。1-7月，東部地區房地産開(kāi)發(fā)投資45306億元，同比增長(cháng)11.5%;中部地區投資17720億元，增長(cháng)20.0%;西部地區投資18717億元，增長(cháng)10.0%;東北地區投資3152億元，增長(cháng)8.1%。換句話說(shuō)，其實東、西、東北的投資增速都(dōu)不高，主要是中部恢複性增長(cháng)。那麼(me)杠杆地産覺得，再過(guò)幾個月，中部增速也會(huì)回到正常區間，到時(shí)全國(guó)的投資增速可能(néng)就(jiù)不高了。然後(hòu)看一組有趣的數據。1-7月，房地産開(kāi)發(fā)企業房屋施工面(miàn)積891880萬平方米，同比增長(cháng)9.0%。其中，住宅施工面(miàn)積631072萬平方米，增長(cháng)9.4%。
施工面(miàn)積增速還(hái)行，不過(guò)房屋新開(kāi)工面(miàn)積118948萬平方米，下降0.9%。其中，住宅新開(kāi)工面(miàn)積88474萬平方米，增長(cháng)0.4%。新開(kāi)工明顯不行了，總體已經(jīng)下滑，住宅增速也是忽略不計。不僅如此，房地産開(kāi)發(fā)企業土地購置面(miàn)積8764萬平方米，同比下降9.3%;土地成(chéng)交價款5121億元，也下降4.8%。當然，這(zhè)個數據很有意思，說(shuō)明地價還(hái)是又漲了一點。銷售總體還(hái)不錯。1-7月，商品房銷售面(miàn)積101648萬平方米，同比增長(cháng)21.5%;比2019年同期增長(cháng)14.5%，兩(liǎng)年平均增長(cháng)7.0%。其中，住宅銷售面(miàn)積增長(cháng)22.7%。
商品房銷售額106430億元，增長(cháng)30.7%;比2019年1-7月增長(cháng)28.0%，兩(liǎng)年平均增長(cháng)13.1%。其中，住宅銷售額增長(cháng)33.1%。從上圖大趨勢上說(shuō)，雖然增速還(hái)行、價格也還(hái)行，但增速大幅往下走應該是大概率。特别是分區域看，東部地區商品房銷售面(miàn)積42841萬平方米，同比增長(cháng)24.1%;銷售額61943億元，增長(cháng)36.7%。中部地區商品房銷售面(miàn)積28359萬平方米，增長(cháng)27.1%;銷售額21422億元，增長(cháng)33.4%。西部地區商品房銷售面(miàn)積26965萬平方米，增長(cháng)14.3%;銷售額20156億元，增長(cháng)16.3%。東北地區商品房銷售面(miàn)積3483萬平方米，增長(cháng)8.8%;銷售額2909億元，增長(cháng)6.9%。我們會(huì)發(fā)現，增速跑赢全國(guó)的，東部和中部。中部比較特殊，東部也越來越接近全國(guó)增速。最後(hòu)值得一說(shuō)的是，開(kāi)發(fā)商到位資金情況。1-7月，房地産開(kāi)發(fā)企業到位資金118970億元，同比增長(cháng)18.2%;比2019年同期增長(cháng)19.2%，兩(liǎng)年平均增長(cháng)9.2%。
注意看數據，其中，國(guó)内貸款15402億元，下降4.5%;利用外資44億元，下降44.4%;自籌資金35533億元，增長(cháng)10.9%;定金及預收款45398億元，增長(cháng)38.3%;個人按揭貸款18953億元，增長(cháng)17.0%。另外，杠杆地産多說(shuō)一句，6月份的數據，國(guó)内貸款、利用外資也是下滑的。總的來說(shuō)，開(kāi)發(fā)商資金壓力加大，部分企業的情況我們看到的，三道(dào)紅線、貸款集中度管理之下，已經(jīng)揭不開(kāi)鍋。
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