全線回落！全國(guó)地價都(dōu)要降，房價也應聲下跌了！抄底的時(shí)候到了？
發(fā)布時(shí)間：
2021-08-20
01
最近最受關注的就(jiù)是關于土拍的問題。
調控已經(jīng)進(jìn)入深水區，從限制新房二手房逐漸轉到一級土拍市場，現在調控的風向(xiàng)也是越來越清晰了，意在從源頭止住房價。
今天就(jiù)想和大家探讨一下，限制土地價格後(hòu)，那後(hòu)面(miàn)房價會(huì)降嗎?
畢竟地價漲了，房價應聲就(jiù)漲，那地價降了，那房價不得相應下降?
邏輯是這(zhè)樣(yàng)的邏輯，但現實卻複雜多了。
這(zhè)一次爲什麼(me)修改土拍規則?
說(shuō)白了開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢賺，尤其是民企開(kāi)發(fā)商，融資貴、地價成(chéng)本貴，還(hái)賣不出好(hǎo)價錢。
就(jiù)這(zhè)樣(yàng)開(kāi)發(fā)商拿地還(hái)被(bèi)限制，不夠格的不讓拿，簡直活得比孫子還(hái)慘。
有的開(kāi)發(fā)商一氣之下直接退地，比如杭州宋都(dōu)股份甯願賠償高價違約金也要退地。
即便拿了地，房價被(bèi)限死後(hòu)，房企也隻能(néng)各種(zhǒng)想辦法降低房企品質争取利潤空間。
如果隻是降低精裝标準，自己將(jiāng)來還(hái)能(néng)縫縫補補，最怕的就(jiù)是小區園林，公共配套等全線下降。
這(zhè)些在長(cháng)沙已經(jīng)見怪不怪了。
地價貴，房價又不能(néng)漲，開(kāi)發(fā)商爲了提高利潤，隻能(néng)這(zhè)裡(lǐ)扣扣，那裡(lǐ)嗖嗖，總不能(néng)虧錢吧。
說(shuō)到底，高地價對(duì)誰都(dōu)無益。
開(kāi)發(fā)商沒(méi)法賺錢，快被(bèi)逼到絕境嗷嗷痛哭;二級市場也因爲高地價應聲漲價。
想要徹底“穩房價”，高地價必須得治。
但新房房價本來就(jiù)已經(jīng)被(bèi)限死了，再下探的可能(néng)性不大。
尤其是在熱點城市，大部分新房二手房倒挂十分厲害，這(zhè)兩(liǎng)天杭州壹号院又刷屏了，差價接近10萬!!!
當然杭州是極端個例，但的确大部分城市的新房價格都(dōu)是有限價的，所以新房降價的可能(néng)性真的不大。
地價被(bèi)限後(hòu)，這(zhè)中間的利潤一部分是給開(kāi)發(fā)商的，另一部分是用于提高房屋品質的。
畢竟房地産發(fā)展二十幾年，因爲房屋質量，“驚”裝維權的事(shì)件卻越來越多，這(zhè)怎麼(me)都(dōu)說(shuō)不過(guò)去。
很多人都(dōu)在質疑地價下降後(hòu)，擔心開(kāi)發(fā)商會(huì)爲了提高利潤，并不能(néng)真正做到提高房屋品質。
這(zhè)點大家還(hái)是可以放心的，因爲在拍地的時(shí)候，政府就(jiù)會(huì)競品質，對(duì)房屋品質做出一定要求。
其次，如果土拍成(chéng)本降低，開(kāi)發(fā)商利潤空間大了，自然會(huì)拿出一些成(chéng)本來提升品質。
比如過(guò)去杭州在沒(méi)限價之前，房屋品質比現在限價後(hòu)的好(hǎo)太多就(jiù)足以說(shuō)明。
要是真有足夠的利潤，開(kāi)發(fā)商也是願意打造精品的，畢竟大家都(dōu)希望自家房子能(néng)夠赢得市場的褒獎。
但是對(duì)二手房市場的影響卻是潤物細無聲的。
畢竟以往每逢拍地，二手房業主就(jiù)會(huì)率先抱團漲價，最後(hòu)還(hái)是苦了剛需。
在我分析的城市中，幾乎大部分城市漲價都(dōu)和土地價格節節攀升相關，前兩(liǎng)年的成(chéng)都(dōu)，今年的重慶……
土拍就(jiù)像“海狗丸”一樣(yàng)，每吃一粒，二手房價就(jiù)高潮一次。
但是如果土地溢價率被(bèi)限制住了，市場一下子就(jiù)虛了。
二手房價格就(jiù)會(huì)逐漸趨向(xiàng)“穩定”。
大家别以爲隻有22城“限地價”，全國(guó)一些房價上漲較快的或者是被(bèi)住建部點名過(guò)的城市都(dōu)會(huì)跟進(jìn)。
比如最近惠州的土拍就(jiù)延遲了，同時(shí)金華、徐州、南通、嘉興、東莞等城市也在摸索借鑒供地“兩(liǎng)集中”模式，後(hòu)續不排除也會(huì)跟進(jìn)調整土拍規則，嚴格執行“限地價”。
02
當然想要“穩房價”，僅僅是“限地價”是遠遠不夠的。
調控房價是個體力活，現在高層已經(jīng)使出了降龍十八掌來鎮壓了。
今年來，房地産調控創造380次的記錄，算下來，基本每天調控1.5次，絕對(duì)的360度無死角全方位堵死。
剛剛7月份的70城房價指數也出來了，成(chéng)績“喜人”。
大部分城市的上漲氣數已盡。
新房方面(miàn)，上漲城市的數量逐月下降，但是下跌的城市數量則越來越多。
二手房最能(néng)反應市場情況，加上今年調控的對(duì)象也是二手房爲主。
在二手房限價疊加限貸下，市場立竿見影：
上漲城市從3月份58個回落到41個;下跌的從9個增至26個。
總體而言，目前整個房地産市場趨勢是往下走的。
曾經(jīng)上漲底氣有多足，今天下跌就(jiù)有多慘。
如今一二線城市的新房二手房上漲幅度全部都(dōu)在回落，三線城市直接由上漲轉爲下跌0.1%。
這(zhè)輪房價上漲潮，估計和弱三四線城市無緣了。
03
上漲的時(shí)候沒(méi)嘗到甜頭，下跌的時(shí)候又是率先領跌，弱三線真的是慘到家了。
這(zhè)一頭，熱點城市想盡辦法要求新房備案價漲幅不超過(guò)5%，有的直接要求備案價每期下調3%。
而另一頭，弱三四線城市直接要求新房不能(néng)降。
上周湖南嶽陽住建局就(jiù)發(fā)布了“限跌令”：
商品住房銷售的實際成(chéng)交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。
簡單來說(shuō)就(jiù)是給房價制定了15%的下限。
嶽陽其實代表著(zhe)大部分的弱三四線城市，這(zhè)一輪上漲潮似乎和他們毫無幹系。
近三個月以來，嶽陽成(chéng)交均價明顯下滑。
1-5月，嶽陽新房成(chéng)交價爲7246元/平方米~7605元/平方米之間浮動;6月份，嶽陽新房成(chéng)交價爲6558元/平;
7月份，嶽陽新房成(chéng)交價爲6492元/平8月上旬，嶽陽新房成(chéng)交價爲6661元/平。
對(duì)于一個弱三四線城市來說(shuō)，房價下降1000元/平已經(jīng)是很誇張了。
不僅嶽陽，還(hái)有之前我說(shuō)過(guò)的四川達州，吉林四平等地方都(dōu)在想辦法救市。
就(jiù)連大灣區的肇慶，也躲不過(guò)降價的宿命，房價跌跌不休。
這(zhè)一輪的放水和以前不一樣(yàng)，主要是定向(xiàng)放水爲主，并沒(méi)有大範圍流入樓市。
想要把錢挪去樓市，隻能(néng)通過(guò)乾坤挪移大法，比如經(jīng)營貸等。
但這(zhè)些普通百姓是玩不起(qǐ)的，能(néng)夠申請到的都(dōu)是一二線等熱點城市的老闆、企業主、投資客等高端玩家。
這(zhè)些人是不會(huì)把資金放在弱三四線的，全部集中火力攻占一二線和強三線熱點城市。
所以我們才看到市場如此分化，甚至是割裂，房價“香港化”和“鶴崗化”同時(shí)發(fā)生。
說(shuō)不上好(hǎo)壞，隻能(néng)說(shuō)這(zhè)就(jiù)是未來的一個趨勢和現象。
尤其是棚改貨币化逐漸退場後(hòu)，弱三四線的房子會(huì)逐漸回歸居住屬性，越來越多人都(dōu)會(huì)買得起(qǐ)房。
而一二線和強三線城市雖然短期内面(miàn)臨回調風險，當然也還(hái)有一些二線城市還(hái)沒(méi)輪動上漲的，隻是需要火眼金睛去發(fā)現。
長(cháng)遠來看，這(zhè)些城市由于人口不斷流入，經(jīng)濟産業金融發(fā)達，房子很難完全脫離金融屬性。
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