記得2014年時(shí)，很多磚家學(xué)者都(dōu)在說(shuō)：房地産的黃金十年已經(jīng)結束，未來是白銀十年。然而才過(guò)一年就(jiù)被(bèi)啪啪打臉，2015年開(kāi)啓了史上最強牛市。

大家再回想下，2020年疫情初期，絕大多數媒體和民衆都(dōu)判斷房價會(huì)因爲疫情明顯下跌，理由可笑至極，就(jiù)是因爲收入會(huì)減少。結果呢，收入是降低了，經(jīng)濟是下滑了，房價不但絲毫未降反而逆勢大漲了。

我在去年2月就(jiù)一再警示大家房價即將(jiāng)啓動，但再多呼籲都(dōu)是徒勞，裝睡的人你永遠不可能(néng)叫(jiào)醒。

我們來回看下去年疫情期間，全社會(huì)是如何預判房價走勢的？

2020年5月13日，權威機構瑞銀證據實驗室（UBS Evidence Lab）發(fā)布了中國(guó)住房調查報告，覆蓋全國(guó)一二三線主要城市3322名受訪者：

調查結論如下：

一、在2020年有購房意願的受訪者占比降至10%。

二、有49%的受訪者預計疫情將(jiāng)使房價下跌，而有17%認爲房價將(jiāng)有所上漲，25%認爲沒(méi)有影響，9%不知道(dào)。

三、原計劃購房者中，80%取消或推遲了購房計劃，隻有20%認爲疫情不影響自己的購房計劃。

調查結果非常客觀：隻有17%的人認爲房價會(huì)漲，而80%的人取消或者推遲了購房計劃！

不用辯解，不用否認，這(zhè)就(jiù)是你們大多數人當時(shí)最真切的想法。所以成(chéng)功者永遠都(dōu)隻是少數！

誤判樓市的代價是什麼(me)？就(jiù)是一些人從此失去了寶貴的房票貸票，有一些人持币踏空還(hái)得再攢5-10年的首付，有一些純剛需被(bèi)調控誤傷悔不當初，有一些人在最低點賣掉在最高點買進(jìn)，還(hái)有一些人原本夠買三房現在兩(liǎng)房都(dōu)買不到。

反思是人類最核心的品質，但很多人其實完全不具備，次次入坑，每次都(dōu)爬不出來。

從衆，是最大的誤區！在任何行業都(dōu)是鐵律。

那麼(me)今天我就(jiù)給大家分享，如何才能(néng)避免誤判，如何才能(néng)精準抓住下一輪房地産周期？

1
貨币

2021年4月12日，央行公布了3月份的金融數據，M1、M2、社融同比增速都(dōu)比上個月降低，貨币寬松結束回歸正常已經(jīng)是非常明确的趨勢。

我在春節前2月1日的原創文章《拐點即將(jiāng)來臨，到底該買房還(hái)是賣房？》裡(lǐ)就(jiù)預測說(shuō)：由于疫情開(kāi)啓的貨币和信用寬松，在2020年底已經(jīng)基本到達頂部拐點。現在看來，這(zhè)是最精準的預判！

房價的本質就(jiù)是貨币現象！

從曆史的長(cháng)河中來看，房價漲跌和貨币增速是完全正相關的，因此，從貨币增速來預判房價漲跌會(huì)極爲精準！

枯燥的數據和分析我不再列舉，直接告訴大家結論：M1和M2同比增速超過(guò)3個月以上連續大幅上漲，就(jiù)意味著(zhe)貨币開(kāi)始寬松，樓市必將(jiāng)啓動，上圖中的2009年1月、2013年1月、2015年4月、2020年1月都(dōu)是房地産牛市的絕對(duì)起(qǐ)點。

同理，如果M1和M2同比增速開(kāi)始連續下滑，說(shuō)明貨币已經(jīng)在持續收緊，樓市的好(hǎo)日子也即將(jiāng)到頭。

通過(guò)貨币來預判房價，準确率100%。說(shuō)的再直白點就(jiù)是：放水之後(hòu)，房價必漲！

2
利率

通過(guò)M1M2來預判房價走勢，比較适合高階玩家。如果你承認自己是小白，那麼(me)我建議你直接死盯房貸利率。房貸利率的變化是房價漲跌最直接的信号。隻不過(guò)房貸利率的調整一定是晚于M1和M2的。

2020年房價爲啥開(kāi)始漲，因爲2020年2月、4月央行兩(liǎng)度降息，5年期LPR累計下行15個基點。

不管降息力度的大小和多少，隻要降，就(jiù)是國(guó)家鼓勵你買房。

你們扪心自問，2020年2-4月有幾個人買房了，有幾個人付諸行動了。反正我是4月份已經(jīng)操作完成(chéng)了。

現在5年期LPR還(hái)沒(méi)有加息，但是年底加息的概率正在增加，一旦加息，樓市徹底歇菜，且行且珍惜吧。

如果5年期LPR不變，那麼(me)就(jiù)要看各城市自己的加點數，加點數持續減少，進(jìn)場買房，加點數持續增加，離場觀望。

房貸利率的變化，是房價漲跌的最直接最強烈信号，切記切記！

3
自媒體的嘴臉

我們這(zhè)個時(shí)代最大的進(jìn)步之一，就(jiù)是每個個體都(dōu)有發(fā)聲的機會(huì)，這(zhè)點來之不易。

但是現在的自媒體平台簡直已經(jīng)到了泛濫的程度。微信公衆号、百家号、企鵝号、大風号、今日頭條、微博、抖音、快手、小紅書，這(zhè)些自媒體平台中的号95%都(dōu)是個人注冊的。

這(zhè)些個人自媒體發(fā)文的唯一目的就(jiù)是博眼球、賺流量。啥紅發(fā)啥，啥刺激發(fā)啥，真相根本不重要，點擊率最重要。

絕大多數讀者其實更不在乎真相，他們隻是單純的仇富、憤青、憤世嫉俗。自媒體們通過(guò)一個個案的反複炒作，以偏概全，以點概面(miàn)，讓粉絲們宣洩心中的不滿，僅此而已。

股票、财經(jīng)界媒體我接觸的不多，房産自媒體接觸很多。現在各個自媒體平台上的房地産号90%都(dōu)是無資産的純屌絲在做。寫一篇房産文章就(jiù)是把百度出來的幾篇文章各自截取一段拼湊在一起(qǐ)，然後(hòu)再取個刺激誇張的題目，就(jiù)大功告成(chéng)了。這(zhè)種(zhǒng)文章我看了是會(huì)吐的！

房産自媒體中有實戰經(jīng)驗，有無數買賣經(jīng)曆的大V是鳳毛麟角。

所以房産自媒體的文章大家少看，看多了你就(jiù)變成(chéng)了裝載負面(miàn)信息的垃圾桶，毫無價值還(hái)會(huì)影響你的判斷！

再來說(shuō)說(shuō)主流媒體。主流媒體的新聞信息可以看，但是對(duì)于房地産的市場行情的描述不會(huì)很客觀。因爲它是爲政策服務的，爲描述政策的有效性服務的。

主流媒體的功能(néng)是降低大家對(duì)樓市的關注度，而自媒體的功能(néng)是通過(guò)個案的渲染炒作，吸引關注度。這(zhè)兩(liǎng)種(zhǒng)媒體都(dōu)不會(huì)告訴你真實的市場，而且通常它們的意見都(dōu)是正好(hǎo)相反的。

所以，爲了不被(bèi)幹擾不被(bèi)帶偏，主流媒體中你隻需要看新聞信息，自媒體中你隻需要選擇幾個客觀務實的大V即可。

避免誤判，一定要學(xué)會(huì)獨立思考，少看自媒體的無腦爽文，否則你看的越爽，走的越偏。

4
市場情報獲取

我身邊有2個關系非常鐵的中介老闆，和他們合作很多年，彼此非常信任。我和他們的關系早已脫離了客戶和生意的關系，我們時(shí)常會(huì)互相探讨樓市走向(xiàng)、市場行情、何時(shí)抄底、何時(shí)抛售，預判最高點和最低點的精準度誤差不會(huì)超過(guò)2個月。

他們本身就(jiù)處在市場的第一線，對(duì)于房價和成(chéng)交量極爲敏感，而且，他們自己也在不停的買進(jìn)賣出。啥時(shí)候貸款政策松，啥時(shí)候審批放款快，哪些房票還(hái)可以創造，哪些稅費可以節省，房價啥時(shí)候啓動，成(chéng)交量啥時(shí)候見頂，調控政策出台後(hòu)效果如何，以上這(zhè)些樓市最最核心的情報，有且僅有中介最清楚。

那麼(me)問題來了，如何獲得中介的信任，如何不讓中介忽悠你，如何不讓中介把你當生意，這(zhè)個你自己去努力吧。

總之一句話，千萬别信自媒體、千萬别信經(jīng)濟學(xué)家，最真實的市場情報隻有中介最清楚，就(jiù)看他願不願意告訴你！

5
看天吃飯

一定要在政策友好(hǎo)期買房，千萬别在政策厭惡期上車。

去年，5年期LPR降息兩(liǎng)次；從高層到地方爲了防止房企倒閉奮不顧身的纾困；土地出讓金延遲繳納，預售證審批寬松，挖個坑就(jiù)讓你賣房；新房限價取消；各銀行對(duì)房企努力注水不停貸不抽貸；各地公積金貸款政策放松此起(qǐ)彼伏；上海按揭貸款審批3-5個工作日，放款1-3個工作日，500萬以下根本不看流水，二手房買賣的交易稅費也可以貸款，50萬額度利率3.4%；重點一二線城市經(jīng)營貸消費貸套現買房，銀行内部睜隻眼閉隻眼，這(zhè)就(jiù)是政策友好(hǎo)期。

今年開(kāi)始，已經(jīng)大漲過(guò)的城市紛紛調控。住建部領導各個城市輪流出差督導，離婚買房限購，法拍房限購，新房積分搖号傾向(xiàng)無房家庭，新房限價、二手房也限價，限售升級，限購升級，按揭審批放款無限期延長(cháng)，嚴查首付來源，六個錢包都(dōu)不讓你買房，這(zhè)就(jiù)是政策厭惡期。

2017年我發(fā)明了一句話：“聽黨話、跟黨走”，這(zhè)句話在樓市裡(lǐ)極爲适用，且永不過(guò)時(shí)。這(zhè)句名言至今流傳甚廣，希望大家能(néng)作爲樓市投資的座右銘。

6
别把奢望當判斷

樓市裡(lǐ)，永遠隻有兩(liǎng)派：看多派和看空派，并且互罵傻X。沒(méi)錢沒(méi)房的希望房價跌，剛上車的希望房價漲。

其實，不論看多還(hái)是看空都(dōu)是幼稚的表現！

真正的高手，永遠會(huì)敞開(kāi)懷抱歡迎每一輪上漲和下跌。跌了準備籌資抄底，漲了準備套現置換，每個周期都(dōu)有自己應對(duì)的操作，而不是單純的隻希望漲或跌。

記住：對(duì)于房價漲跌，隻判斷，不奢望。

2018年之後(hòu)，樓市出現一種(zhǒng)惡習：報團漲價。我想說(shuō)，最傻的就(jiù)是這(zhè)幫業主群裡(lǐ)報團漲價的傻X。不作死就(jiù)不會(huì)死，本來能(néng)翻倍，一抱團，漲一半就(jiù)被(bèi)打趴下了。不讓老天難看，自己才能(néng)不難看。報團跳漲是最愚蠢的行爲，穩步緩漲才能(néng)漲到天上去。作爲房東，要有感恩的心，一次性把接盤俠磕死，自己也活不了多久！

對(duì)于買房者、賣房者、還(hái)有中介來說(shuō)，緩慢上漲，才是最理想的狀态。步子大了，容易扯著(zhe)蛋。

7
房價的動力

如果2020年沒(méi)有發(fā)生疫情，如果疫情期間沒(méi)有采取逆周期刺激措施，2020年的房價絕不會(huì)漲。北上廣會(huì)繼續陰跌，深圳2019年雙11也掀不起(qǐ)巨浪，強二線也還(hái)是處在上輪大漲之後(hòu)的平穩期，長(cháng)三角珠三角的三四線小城也不會(huì)如此瘋狂。

可人世間沒(méi)有如果，疫情來襲，我們必須有所動作，隻是20年來都(dōu)是老掉牙的模式，一遍一遍的重複，一次一次的輪回。

最可笑的就(jiù)是，疫情之下，很多人還(hái)是記吃不記打，依舊天真的認爲經(jīng)濟下滑會(huì)降房價！

人啊，要成(chéng)熟起(qǐ)來。假如還(hái)有下一次，千萬别等著(zhe)看樓市的笑話，趕緊籌錢，趕緊準備房票，趕緊上車，經(jīng)濟下滑=房價上漲，這(zhè)個方程式要永遠銘記在心！

8
房産投資絕緣體

萬事(shì)開(kāi)頭難，這(zhè)句老掉牙的俗語，真是至理名言。

我旗幟鮮明的堅決抵制深房理這(zhè)種(zhǒng)禍國(guó)殃民的炒房團夥。但不可否認的是，很多人有投資房産的意願，但是苦于沒(méi)有渠道(dào)、不懂方法、不會(huì)融資、沒(méi)有房票、不會(huì)操作。人對(duì)于未知領域有天然的恐懼感，不是不想幹，而是沒(méi)人帶沒(méi)人領怕入坑。

一個家族中，必須至少有一位是懂行的房地産投資者，否則這(zhè)個家族會(huì)被(bèi)時(shí)代所抛棄！

我身邊有個朋友，他一個親戚是上海國(guó)有大行支行信貸部的，工作就(jiù)是房貸審批。他們整個家族，包括遠房親戚和周圍朋友所有人的房貸都(dōu)是這(zhè)個親戚幫忙操作，不僅審批快放款快還(hái)額度高。更爲重要的是，啥時(shí)候銀根收緊啥時(shí)候銀根放松，啥時(shí)候國(guó)家鼓勵買房啥時(shí)候國(guó)家限制買房，他們整個家族都(dōu)是最先知道(dào)的，當然JY貸XF貸這(zhè)些操作就(jiù)更是小兒科了。

由于我工作的特殊性，我平時(shí)時(shí)刻能(néng)見到兩(liǎng)種(zhǒng)人：一種(zhǒng)是房産投資愛好(hǎo)者，一種(zhǒng)是房産投資絕緣體。房産投資愛好(hǎo)者我就(jiù)不說(shuō)了。房産投資絕緣體就(jiù)是那種(zhǒng)，永遠沉浸在工作生活養娃娛樂中卻絲毫無視樓市的人，他們根本不知道(dào)房價何時(shí)啓動，根本不知道(dào)樓市已經(jīng)火熱，他們也不是不想買房，而是完全有心無力，無從獲取有效的樓市信息，他們最終能(néng)聽到的最大的樓市新聞就(jiù)是房價大漲之後(hòu)政府開(kāi)始調控了，這(zhè)時(shí)他們會(huì)感謝政府并安慰自己說(shuō)房價要跌了炒房客沒(méi)有好(hǎo)下場。

我看到房産投資絕緣體這(zhè)類人，會(huì)替他們傷感，因爲随著(zhe)時(shí)間的流逝，他們的總資産在大幅度的萎縮。在時(shí)代進(jìn)步的面(miàn)前，他們毫無反抗的競争力！

阻止你成(chéng)功的，往往不是能(néng)力，而是信息屏障！

在一個家族或一個朋友圈之中，一定要有一位房産投資愛好(hǎo)者，他來負責給大家普及知識、教授技巧、傳授經(jīng)驗、分析行情、共享信息，隻有這(zhè)樣(yàng)大家才能(néng)一起(qǐ)進(jìn)步，資産升值。

萬事(shì)開(kāi)頭難，如果你家族中沒(méi)有這(zhè)樣(yàng)的人，你就(jiù)要成(chéng)爲這(zhè)樣(yàng)的人。

9
穿越牛熊的樓盤

買房的最終目的，就(jiù)是買到穿越牛熊的樓盤。

啥是能(néng)夠穿越牛熊的樓盤，就(jiù)是牛市可以大漲，熊市反而抗跌的樓盤，具體而言，我給大家總結出三個方向(xiàng)：

一、頂級雙學(xué)區房，老破小或者次新房都(dōu)可以；

二、商務區、金融城、互聯網大廠，這(zhè)三個闆塊内的房子房價增值快、租金高、接盤俠多；

三、市區範圍内，整片廠房搬遷或者棚改開(kāi)發(fā)的地塊，住宅增值性最好(hǎo)，且必定會(huì)崛起(qǐ)成(chéng)爲豪宅闆塊。比如上海的前灘大甯徐彙濱江、廣州的廣鋼新城、成(chéng)都(dōu)的攀成(chéng)鋼、南京的南部新城、甯波的東部新城南部商務區、杭州的錢江新城二期、西安的曲江二期等。郊區的新區不一定能(néng)起(qǐ)來，但是市區範圍内整體成(chéng)片開(kāi)發(fā)的闆塊一定會(huì)迅速崛起(qǐ)，起(qǐ)步階段一定要去占坑！

10
輪動的必然

房地産其實毫無新意，房産投資也不是什麼(me)高科技，因爲每次牛市的輪動都(dōu)是必然，沒(méi)有一次爽約。

十多年來，每次牛市都(dōu)是從深圳上海起(qǐ)步，然後(hòu)帶動廣州北京，接下來就(jiù)是環深的東莞惠州珠海，環滬的花橋嘉善嘉興，環廣的佛山以及各大強二線陸續崛起(qǐ)。

每次都(dōu)是一樣(yàng)的套路，每次都(dōu)是同一個劇本。如此白癡的劇情，如果你還(hái)是看不明白，以後(hòu)也就(jiù)告别房地産了！

炒作是會(huì)傳染的，資金是會(huì)流動的，窪地是會(huì)填平的。你要做的就(jiù)是打好(hǎo)提前量，起(qǐ)勢前完成(chéng)布局，僅此而已！

洋洋灑灑又是五千字的真情實感，我的目的隻有一個，就(jiù)是教會(huì)大家預判房地産走勢，踏準房地産周期。因爲誤判一次的代價你真的承受不起(qǐ)！

以上共勉。