最新信号！中央再提房産稅，兩(liǎng)大試點城市落地十年，房價降了嗎？

發(fā)布時(shí)間：

2021-04-12

4月7日，在國(guó)務院新聞辦舉行的貫徹落實“十四五”規劃綱要、加快建立現代财稅體制發(fā)布會(huì)上，财政部财稅司司長(cháng)王建凡表示，要進(jìn)一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進(jìn)房地産稅立法和改革。

買房人企盼已久的“房産稅”再傳最新消息！

4月7日，在國(guó)務院新聞辦舉行的貫徹落實“十四五”規劃綱要、加快建立現代财稅體制發(fā)布會(huì)上，财政部财稅司司長(cháng)王建凡表示，要進(jìn)一步完善綜合與分類相結合的個人所得稅制度，積極穩妥推進(jìn)房地産稅立法和改革。

2021年是“十四五”開(kāi)局之年，各項重要會(huì)議上，國(guó)家多次強調“房主不炒”，房産稅就(jiù)要落地了？


      01     房産稅的前世今生

在落實稅收法定原則下，房地産稅立法先行是普遍共識。對(duì)于此次中央釋放的信号，有專家推測，由于房地産稅較爲敏感複雜，何時(shí)完成(chéng)立法并實施依然沒(méi)有明确時(shí)間表。

事(shì)實上，早在1950年頒布《全國(guó)稅政實施要則》中，就(jiù)把房産稅獨立了出來。1951年，《城市房地産稅暫行條例》公布，房産稅、地産稅合二爲一，房地産稅由此而生。

 

房産稅并非“難産”。2011年，上海和重慶兩(liǎng)地就(jiù)宣布試行房産稅，隻是目前還(hái)未在全國(guó)推行。

2013年十八屆三中全會(huì)上，房地産稅立法被(bèi)提上日程；2015年房地産稅被(bèi)納入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規劃；2018年9月房地産稅法律草案拟定中。

最近幾年的重要會(huì)議上，房産稅立法也經(jīng)常被(bèi)提及。2018年全國(guó)兩(liǎng)會(huì)上，時(shí)任财政部副部長(cháng)史耀斌就(jiù)提出了一些基本細則，比如所有的工商業住房和個人住房都(dōu)會(huì)按照它的評估值來征稅；所有國(guó)家的房地産稅制度安排中都(dōu)有一些稅收優惠，比如可以作出一定的扣除标準等；房地産稅屬于地方稅，收入歸屬于地方政府；房地産稅需要建立完備的稅收征管模式，使房地産稅征得到、征得公平。

2019年全國(guó)兩(liǎng)會(huì)期間，全國(guó)人大财政經(jīng)濟委員會(huì)副主任委員烏日圖也透露，目前，相關部門正在完善房地産稅法律草案、重要問題的論證等方面(miàn)的工作，待條件成(chéng)熟時(shí)，提請全國(guó)人大常委會(huì)初次審議。

“房産稅”呼聲最高的那幾年是房價上漲最快的時(shí)間段，不少購房者認爲房價上漲過(guò)快與“炒房客”直接相關。此前也有調查報告指出，國(guó)内房地産空置率在20%以上，征收房産稅或有利于打擊“炒房客”，釋放更多房産資源，穩定房地産市場。
     02   房産稅爲何遲遲難落地？

從房産稅的提出到城市試點，至少已經(jīng)十年之久，爲何遲遲難以在全國(guó)範圍内展開(kāi)？今年年初，央行研究局局長(cháng)徐忠發(fā)表了對(duì)于房地産稅的看法。徐忠認爲，房地産稅至今無法落地，是因爲目前“畢其功于一役”、自上而下、依靠立法推進(jìn)房地産稅這(zhè)一改革方式出了問題。具體來看，就(jiù)是目前管理層房想要自上而下出台地産稅，但是從我國(guó)的實際情況來看，不同城市之間的差異是十分巨大的，如果自上而下設置房地産稅實施方案也就(jiù)不科學(xué)了。除了提議“自下而上”的推進(jìn)房地産稅改革之外，徐忠還(hái)對(duì)房地産稅“參考系”的設置有自己的看法。徐忠表示，目前房地産稅改革方案其實也不能(néng)將(jiāng)韓國(guó)、日本、美國(guó)這(zhè)些國(guó)家的房地産稅作爲模闆。因爲我國(guó)的國(guó)情和這(zhè)些國(guó)家也有著(zhe)很大的不同，如果按照他們的體系設立我國(guó)的房地産稅，在實際操作的過(guò)程中也會(huì)遇到不少問題。

市場研究發(fā)現，房産稅或許還(hái)會(huì)誘發(fā)經(jīng)濟風險，房産稅開(kāi)征會(huì)導緻房價下跌預期增強，在貸款端，會(huì)導緻銀行抵押物評估值下跌，個人和家庭的财務狀況惡化，房貸和抵押貸等貸款的逾期數量會(huì)增加，有可能(néng)危及銀行業務。

目前，我國(guó)地方政府對(duì)土地财政的依賴度高，尤其是一些經(jīng)濟不發(fā)達的城市，每當地方政府面(miàn)臨著(zhe)較大的業績壓力，就(jiù)會(huì)選擇賣地來賺取收益。

根據2019年數據顯示，2019年，房地産“五稅”（ 房産稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅）總收入19251億元，較2018年增長(cháng)7.1%。
五類房地産稅收總和占地方财政收入的比重爲19.0%，比2018年上升0.6個百分點，比重創造了曆史新高。


     更重要的是，暫未建立完整的房産聯網登記系統，征稅缺乏信息技術手段。我國(guó)各地在城市建設中存在著(zhe)複雜的房産性質，對(duì)各房産的統一登記處理造冊工作都(dōu)沒(méi)有完全完成(chéng)，房産聯網登記系統也需要各地的相互協調，個人在全國(guó)的房産信息無法查清，征稅難度大。
     03     上海和重慶試點十周年，房價降了麼(me)？

彼時(shí)，上海和重慶已經(jīng)開(kāi)始試行房地産稅，雖然同時(shí)開(kāi)展，實際在政策要求上仍有所差異。上海規定，房産稅的征收對(duì)象爲上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在上海市新購的住房。

适用稅率則定爲0.6%。若應稅住房每平方米市場交易價格低于上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減爲0.4%。對(duì)房産稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面(miàn)的支出。

重慶以高端豪宅爲重點征收對(duì)象。政策規定：個人住房房産稅的征收對(duì)象爲個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。未列入征稅範圍的個人高檔住房、多套普通住房，將(jiāng)适時(shí)納入征稅範圍。

免稅面(miàn)積（起(qǐ)征點）方面(miàn)，重慶則按“戶面(miàn)積”算，一個家庭隻能(néng)對(duì)一套應稅住房扣除免稅面(miàn)積。分每戶100平方米和180平方米兩(liǎng)種(zhǒng)起(qǐ)征點。适用稅率重慶分三檔：0.5%、1%和1.2%。

試點至今已經(jīng)十年之久，是否真的起(qǐ)到作用了？中房信分析師薛建雄認爲，“上海符合征稅範圍的人群就(jiù)少之又少。隻有已有一套住房再買一套後(hòu)，家庭人均面(miàn)積超标的家庭才會(huì)被(bèi)征稅。如以四口之家計算，隻有超過(guò)240平方米的住房才會(huì)被(bèi)征稅。這(zhè)意味著(zhe)，房價不會(huì)受到實質性影響。”

國(guó)稅總局原副局長(cháng)許善達也曾公開(kāi)表示，從上海和重慶的試點情況看，之前說(shuō)的房地産稅可以抑制房價上漲、增加地方稅收這(zhè)些目的都(dōu)沒(méi)有實現。具體來看，上海和重慶沒(méi)有因爲推出房地産稅房價就(jiù)低，房價也沒(méi)有不漲。房地産稅在拉動地方财政收入方面(miàn)作用有限，地方在跟進(jìn)房地産稅方面(miàn)，沒(méi)有任何積極性。他還(hái)認爲：這(zhè)不能(néng)算作是房産稅不起(qǐ)作用，确切地說(shuō)這(zhè)種(zhǒng)試點并沒(méi)有觸動到根本，蜻蜓點水，自然很難發(fā)揮其應有的作用。前财政部财政研究所所長(cháng)賈康卻持不同意見。他認爲，征收房地産稅是多元目的，不是一個目的。比如它會(huì)有助于減少房地産市場的炒作，有一些空置房會(huì)進(jìn)入市場增加供給；有助于地方稅制體系建設邁出實質性一步，房地産稅未來有可能(néng)成(chéng)爲不少地方的主力财源之一；優化中國(guó)的收入再分配和财産配置的再分配等。目前來看，房産稅的具體細則和正式落地的時(shí)間仍然存在多種(zhǒng)不确定性。經(jīng)濟學(xué)家馬光遠曾指出，無論過(guò)去10年還(hái)是5年，房地産稅都(dōu)不具備出台的條件。

國(guó)家“房住不炒”背景下，房地産市場基本趨于穩定。房産稅的提出似乎并不需要急于一時(shí)，等待時(shí)機成(chéng)熟，自然會(huì)水到渠成(chéng)。

關鍵詞：

地産稅,房産稅,住房,房地産,房價,征稅