隻買不住？40%住房被(bèi)20%家庭占有，未來十年住房需求仍超100億平米
發(fā)布時(shí)間：
2021-03-29
房價上漲過(guò)快，究竟是供需不匹配？還(hái)是“炒房客”囤積曲奇，造成(chéng)市場恐慌？ 中國(guó)住房供給與空置率情況始終是一個難解之題。 日前，著名經(jīng)濟學(xué)家任澤平發(fā)布《中國(guó)住房存量測算報告》研究報告，其中指出，中國(guó)城鎮居民約70%居住在自有住房，最高20%家庭擁有約40%住房。尚有20%的家庭居住在條件較差的平房，未來中國(guó)房地産市場仍具有較大發(fā)展空間。
房價上漲過(guò)快，究竟是供需不匹配？還(hái)是“炒房客”囤積曲奇，造成(chéng)市場恐慌？
中國(guó)住房供給與空置率情況始終是一個難解之題。
日前，著名經(jīng)濟學(xué)家任澤平發(fā)布《中國(guó)住房存量測算報告》研究報告，其中指出，中國(guó)城鎮居民約70%居住在自有住房，最高20%家庭擁有約40%住房。尚有20%的家庭居住在條件較差的平房，未來中國(guó)房地産市場仍具有較大發(fā)展空間。
經(jīng)濟學(xué)家管清友近日也公開(kāi)表示：“政策調控下，炒房的投機需求沒(méi)有以前多了，而已經(jīng)有住房的還(hái)希望住的更好(hǎo)。”買房仍然不是一件容易的事(shì)。
國(guó)内住房空置率到底有多少？潘石屹曾經(jīng)公開(kāi)表示：有人買100套房，隻住一套，空置率有多高請自行想象。他還(hái)曾表示：“實質意義上，中國(guó)超過(guò)五成(chéng)的房子是閑置的，我同意買床不買房”！
當前部分地區房價過(guò)高，不少人認爲罪魁禍首就(jiù)是“炒房客”。爲此，也有人建議國(guó)家征收房屋空置稅從根源上打擊炒房客。
關于國(guó)内住房空置率目前并沒(méi)有官方數據，但是業内對(duì)這(zhè)數據的推測和調研卻從未停止過(guò)。網上曾流傳國(guó)家電網根據入戶電表用電量測算，目前大中城市的房屋空置率爲13.1%，中小城市房屋空置率爲13.8%，而農村的房屋空置率爲14.3%。事(shì)後(hòu)數據曾被(bèi)官方辟謠。西南财經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調查與研究中心曾發(fā)布過(guò)《城鎮住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢分析》報告，其中指出，2011、2013、2015年和2017年我國(guó)城鎮地區住房空置率分别爲18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全國(guó)城鎮地區有6500萬套空置住房。
英媒《金融時(shí)報》也曾通過(guò)調查統計，認爲中國(guó)的住房空置率接近30%。結合網絡數據來看，國(guó)内住房空置率均指向(xiàng)20%以上。
上海财經(jīng)大學(xué)不動産研究所執行所長(cháng)陳傑教授曾提出，美國(guó)住房空置率長(cháng)期保持在較低水平。即使美國(guó)樓市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高隻有2.9%。歐洲國(guó)家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率隻有2%，法國(guó)爲6%左右，德國(guó)約爲8%。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間爲合理區，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%至20%之間爲空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地産市場的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上爲商品房嚴重積壓區，而我國(guó)恰好(hǎo)在這(zhè)一危險區間。
空置率兩(liǎng)大黑手：投機和過(guò)度建設
任澤平曾經(jīng)根據空置率數據給出兩(liǎng)點結論：，一是中國(guó)的空置率比較高，整體接近或達到了嚴重積壓的警戒線；二是二三線城市的空置率問題要更嚴重，一線城市相對(duì)好(hǎo)些。任澤平還(hái)指出，從住宅來看，中小城市空置率更高可能(néng)是因爲過(guò)度建設。大城市的空置率可能(néng)跟過(guò)度投機有關。具體到城市而言，根據此前數據顯示，一線城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上漲了1.7個百分點。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。《城鎮住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢分析》中也提到：2017年二線城市、三線城市空置率分别爲22.2%和21.8%，遠超一線城市的16.8%。數據同時(shí)顯示，商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續上升趨勢，達26.6%。至于部分三四線城市，相信本地人一定深有感觸，大多是供大于求的局面(miàn)，現有二手房積壓嚴重，難以出手。特别是東北地區城市空置率明顯要高于其他地區。據悉沈陽的空置率超過(guò)18%，遠遠超過(guò)其他二線城市。集中反映了東北經(jīng)濟近年來整體滑坡和人口外流的情況。有業内人士指出，事(shì)實上最近幾年在國(guó)家調控之下，商品房供應速度下降，房企去庫存力度加大，整體來看，空置率未來將(jiāng)有所下降。另外，由于最近幾年人口流動更加傾向(xiàng)于一線城市，一線城市與其他城市空置率分化情況或將(jiāng)持續擴大。
20%家庭擁有約40%住房，還(hái)要不要買房？澤平宏觀最新報告顯示其中，中國(guó)城鎮居民約70%居住在自有住房，最高20%家庭擁有約40%住房。另外約20%城鎮居民租房，其他10%爲借住、住單位宿舍等；與建制鎮居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。報告還(hái)指出：從使用情況看，住房分布的不平衡程度仍然嚴重。最低10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面(miàn)積占比分别升至爲2.8%、7.2%，最高10%、20%城鎮家庭戶使用的住房面(miàn)積占比分别降至19.6%、36.9%。從套戶比來看，1978-2018年中國(guó)城鎮住宅存量從不到14億平增至276億平，城鎮人均住房建築面(miàn)積從8.1平方米增至33.3平方米，城鎮住房套均面(miàn)積從44.9平方米增至89.6平方米，城鎮住房套數從約3100萬套增至3.11億套，套戶比從0.8增至1.09。按照國(guó)際數據标準，當前美國(guó)、日本分别爲1.15、1.16，德國(guó)爲1.02，英國(guó)爲1.03，而中國(guó)城鎮住房套戶比接近1.1，表明我國(guó)住房已經(jīng)由供給短缺走向(xiàng)總體平衡。
值得一提的是，當前一線、二線、三四線城市人均住房建築面(miàn)積分别爲25.6、32.9、34.3平方米，套戶比分别爲0.99、1.06、1.12，一線城市住房供給仍然偏緊。澤平宏觀《中國(guó)住房存量測算報告》認爲：房地産長(cháng)期看人口，盡管中國(guó)20-50歲主力置業人群比例在2013年左右達峰值，但綜合考慮城鎮化進(jìn)程、居民收入增長(cháng)和家庭戶均規模小型化、住房更新等，中國(guó)房地産市場未來仍有較大發(fā)展空間，將(jiāng)逐步從高速轉向(xiàng)中速、高質量發(fā)展階段。具體來看：一是中國(guó)城鎮化進(jìn)程還(hái)有較大空間，到2030年城鎮化率達70.6%時(shí)城鎮人口將(jiāng)再增加約2億；二是與主要發(fā)達經(jīng)濟體相比，中國(guó)城鎮人均住房面(miàn)積較小，随著(zhe)居民收入增長(cháng)和家庭規模小型化等，人均住房面(miàn)積未來存在至少20%的提升空間；三是中國(guó)現有城鎮住房成(chéng)套率僅85%，并且尚20%的家庭居住在條件較差的平房，存在住房更新需求。綜上推測：2019-2030年中國(guó)城鎮年均住房需求大緻爲10.9-13.5億平方米。
國(guó)家“房住不炒”背景下，政策調控果斷嚴格，已經(jīng)很難再出現房價持續上漲的現象。對(duì)剛需和住房改善來講，十分有利。網絡上有言：剛需買房隻有先下手爲強，沒(méi)有剩者爲王。抱著(zhe)投資住房坐等升值獲利想法的投機者，恐怕要仔細斟酌了。
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